Avis SCPI Remake Live 2026 : rendement, frais, points forts et limites

« Remake Live, est-ce une bonne SCPI ? » Vous êtes probablement tombé sur cette SCPI via son argument le plus visible : 7,05% de distribution en 2025, sans frais d'entrée. C'est réel, mais pas toute l'histoire — ce taux recule depuis trois ans, et les frais de gestion comme la mécanique de retrait méritent d'être regardés avant de vous décider. Voici notre analyse, chiffres vérifiés auprès des bulletins officiels de Remake AM, points forts et limites inclus.

Remake Live en bref

Le taux de distribution de Remake Live est-il vraiment de 7% ?

Oui pour 2025 (7,05%), quatrième année consécutive au-dessus de 7% depuis le lancement, selon l'analyse d'Ideal Investisseur. Mais le chiffre recule chaque année depuis le pic de 2023 : voici l'historique complet plutôt qu'un seul chiffre isolé.

Lecture honnête : quatre exercices au-dessus de 7%, c'est un argument commercial vrai. Mais la tendance depuis 2023 est baissière, pas stable — le taux a perdu 0,74 point en deux ans. Notre article sur les classements SCPI trompeurs explique pourquoi une seule année ne suffit jamais à juger une SCPI : bon chiffre en absolu, trajectoire à surveiller en relatif.

0% de frais d'entrée : quel est le vrai mécanisme de prix chez Remake Live ?

Comme Iroko Zen, Remake Live n'a aucun frais de souscription — mais le mécanisme diffère. Chez Iroko Zen, le prix (204 €) se situe nettement sous sa valeur de reconstitution (213,94 € fin 2025, -4,6%) : une vraie décote. Chez Remake Live, ce même prix de 204 € est quasiment aligné sur sa valeur de reconstitution (205,04 € au 30 juin 2026, selon le bulletin de Remake AM) : -0,51% seulement, au plus proche de la valeur réelle du patrimoine — voir notre article sur le coût réel d'une SCPI pour la mécanique générale.

La dissuasion contre les allers-retours de court terme passe plutôt par une commission de retrait anticipé : 5% TTC avant 5 ans, 0% au-delà. C'est l'inverse d'une SCPI classique — le coût est déplacé de l'entrée vers une sortie précoce —, mais la conclusion reste la même : un horizon d'au moins 8 à 10 ans, sans quoi vous payez à la sortie ce que vous avez évité à l'entrée.

Le patrimoine de Remake Live : diversification réelle ou marketing ?

Au 30 juin 2026, le patrimoine représente environ 904 millions d'euros dans 77 immeubles sur 9 pays, contre 846 millions et 70 immeubles fin 2025 — une croissance portée par ~300 millions d'acquisitions et une collecte nette proche de 200 millions sur la seule année 2025. Par pays (31/12/2025, selon FranceSCPI) : Royaume-Uni (29,8%), France (23,8%), Espagne (10,0%), Irlande (9,6%), Pays-Bas (9,4%), Pologne (7,8%), Allemagne (5,4%), Italie (3,3%), Portugal (0,8%).

Par typologie : bureaux (40,1%), santé-éducation (19,6%), logistique (15,1%), commerce (11,6%), hôtellerie (8,9%), résidentiel (3,4%). Cette concentration sur les bureaux mérite attention : la typologie la plus affectée par la remontée des taux depuis 2022, comme le détaille notre article sur les 7 risques d'un investissement SCPI. Le Royaume-Uni, premier pays d'exposition, ajoute une devise et un cadre fiscal hors zone euro — Remake AM y consacre d'ailleurs un second véhicule dédié, Remake UK 2025.

Points forts de Remake Live

• Un TOF constamment proche de 99% sur les trois derniers trimestres publiés (98,86% à 99,16%), au-dessus de la moyenne du marché
• 0% de frais de souscription, avec un prix aligné sur la valeur de reconstitution — pas de surprime notable à l'achat
• Une croissance patrimoniale rapide (~300 M€ d'acquisitions en 2025) financée par une vraie collecte, avec un endettement mesuré (26,97% fin 2025)
• Le label ISR dès la création, avec 5 à 10% de la collecte dédiée à des logements à loyers modérés et à la santé, sans objectif de rendement sur cette poche
• Quatre exercices consécutifs (2022-2025) au-dessus de 7% de distribution

Limites et points de vigilance

• Le taux de distribution recule pour la troisième année consécutive depuis son pic de 2023 (7,79% → 7,50% → 7,05%)
• Des frais de gestion de 18% TTC (15% HT) des revenus locatifs, au-dessus de la fourchette de 10-14% du marché citée dans notre article sur le coût réel d'une SCPI et confirmée par MeilleureSCPI
• Une commission de retrait de 5% TTC en cas de revente avant 5 ans, qui déplace vers la sortie le coût que d'autres SCPI facturent à l'entrée
• Un report à nouveau (RAN) qui n'apparaît pas clairement dans les sources consultées — à vérifier auprès du bulletin officiel, ce chiffre étant déterminant selon notre article sur les 7 risques d'un investissement SCPI
• Une SCPI et une société de gestion toutes deux jeunes (agréée AMF fin 2021, selon Weelim), sans track record sur un cycle immobilier complet — Cashbee relève aussi des investisseurs institutionnels notables au passif, non vérifié de façon indépendante

Pour qui est faite Remake Live ?

Remake Live convient à un investisseur qui recherche un taux élevé sans frais d'entrée, accepte de conserver ses parts au moins 5 ans pour éviter la commission de retrait, et n'est pas rebuté par la jeunesse de la SCPI et de sa société de gestion. Elle est moins adaptée à qui cherche la stabilité sur longue période ou veut limiter son exposition hors zone euro — un profil pour lequel une SCPI plus ancienne, comme celles de notre comparatif des meilleures SCPI 2026, peut être plus pertinente.

Questions fréquentes

Remake Live est-elle une SCPI à capital variable ou fixe ?

Capital variable : la société de gestion émet et rachète les parts en continu, à un prix qu'elle fixe. Voir notre article sur la différence entre capital variable et capital fixe pour ce que cela change en cas de forte décollecte.

Quel est le montant minimum pour investir dans Remake Live ?

Une part, soit 204 € au prix en vigueur mi-2026. Le délai de jouissance avant de percevoir vos premiers loyers est de l'ordre de quelques mois — vérifiez le délai exact auprès du bulletin trimestriel ou de votre conseiller.

Le taux de 7,05% est-il net ou brut ?

Brut de fiscalité française. Une partie des revenus provient de l'étranger et subit une fiscalité locale à la source (5,69% net de cette fiscalité étrangère en 2025), avant votre propre imposition (TMI + prélèvements sociaux). Notre article sur le rendement net réel d'une SCPI détaille le calcul selon votre situation.

Remake Live verse-t-elle un cashback chez SCPI Rentable ?

Non. Les SCPI sans frais d'entrée, dont Remake Live, ne génèrent pas la rétrocession qui finance ce mécanisme — voir notre article sur le fonctionnement du cashback.

Que se passe-t-il si je revends mes parts avant 5 ans ?

Une commission de retrait de 5% TTC s'applique avant 5 ans de détention, puis disparaît. C'est le mécanisme qui remplace, chez Remake Live, les frais d'entrée classiques pour dissuader les allers-retours de court terme.

Peut-on financer Remake Live à crédit ?

Rien ne l'exclut, mais l'horizon recommandé (8 à 10 ans, allongé de fait par la commission de retrait des 5 premières années) doit rester cohérent avec la durée du prêt. Nos simulateurs SCPI à crédit et SCPI au comptant permettent de tester les deux scénarios.

Remake Live ou Iroko Zen, laquelle choisir ?

Les deux sont sans frais d'entrée, taux proche de 7%. Iroko Zen est plus stable (7,0% à 7,6% depuis 2020) ; celui de Remake Live, plus élevé à ses débuts (7,79% en 2023), recule depuis trois ans. À l'inverse, son TOF (proche de 99%) dépasse celui d'Iroko Zen (97,4% au T4 2025), et son prix colle mieux à sa valeur de reconstitution. Voir notre avis complet sur Iroko Zen pour comparer point par point.

Ce qu'il faut retenir

Remake Live tient sa promesse principale — 0% de frais d'entrée, taux de distribution élevé et occupation locative parmi les plus hautes du marché — sans que cela en fasse une SCPI sans point de vigilance : trajectoire de taux baissière depuis 2023, frais de gestion au-dessus de la moyenne, commission de retrait anticipé, et une jeunesse qui limite le track record disponible. Une SCPI honnête n'est pas une SCPI parfaite ; c'est une SCPI dont les limites sont documentées autant que les qualités.

Attendre n'élimine aucun des points de vigilance ci-dessus, mais chaque trimestre d'hésitation est aussi un trimestre de loyers en moins si Remake Live correspond à votre profil. La prochaine étape concrète : simulez votre TRI net via notre simulateur SCPI au comptant ou à crédit, ou testez plusieurs hypothèses de taux avec notre simulateur de TRI. Un premier échange avec notre équipe permet de vérifier, sans engagement, si elle correspond à votre situation, aux côtés d'autres SCPI de notre sélection.