Vos simulateurs SCPI
Le simulateur TRI & effet de levier est notre outil le plus complet : échéancier mensuel réel, fiscalité des revenus européens, panel multi-SCPI et scénarios. Pour une estimation rapide à crédit ou au comptant, ou pour cadrer votre financement, les autres onglets sont là pour ça.
Version approfondie de notre simulateur à crédit : échéancier mensuel réel, fiscalité différenciée des revenus français et européens, panel multi-SCPI et trois scénarios. Le TRI de votre opération (financement, durée, fiscalité) est comparé au TRI de la SCPI seule pour mesurer l'effet de levier du crédit.
Le panel sert de pondération : TD brut, fiscalité étrangère et frais sont moyennés au prorata des montants alloués. Pour comprendre chaque indicateur, voir notre guide des critères de sélection.
Composition et paramètres modifiables en mode avancé.
Le TRI annualise tous les flux réels : apport, efforts mensuels, loyers nets et valeur de revente. Simulation non contractuelle, performances non garanties.
Valeur de revente nette des parts, capital restant dû et patrimoine net (scénario médian).
Ce simulateur est un outil pédagogique : il ne remplace pas une étude personnalisée de votre capacité d'emprunt, de votre fiscalité et de vos objectifs.
Fiscalité par origine des revenus. Les revenus de source française supportent votre TMI et les prélèvements sociaux (17,2 %). Les revenus de source UE hors France bénéficient du crédit d'impôt conventionnel qui neutralise l'impôt français, et sont exonérés de prélèvements sociaux : seul le prélèvement déjà appliqué à l'étranger par la SCPI subsiste. L'économie fiscale liée aux intérêts d'emprunt ne porte que sur la part française des revenus. Le détail de ce mécanisme est expliqué dans Fiscalité SCPI : française vs européenne.
TRI de l'opération. Calculé par XIRR sur les flux mensuels réels : apport, cashback éventuel, efforts d'épargne mensuels, puis valeur de revente nette diminuée du capital restant dû. Il est comparé au TRI 8 ans de la SCPI seule (détention directe, sans crédit) pour mesurer l'effet de levier. Pour comprendre ce qu'est le TRI et pourquoi la date des flux change tout, voir TRI, VAN et valeur temps. Pour comparer ce mode de financement à un achat comptant, voir SCPI à crédit ou au comptant.
Limites du modèle. La vacance locative n'est pas modélisée au-delà de la provision optionnelle ; la TMI est supposée constante sur toute la durée ; l'inflation n'est pas modélisée ; les loyers sont supposés constants (la revalorisation ne porte que sur le prix de part) ; la revente suppose un marché liquide, ce qui n'est jamais garanti pour une SCPI ; la fiscalité d'une éventuelle plus-value à la revente n'est pas modélisée.
Convention de calcul et données du panel par défaut issues de La Grille SCPI Sans Filtre™ v8.3.1 — © Clément Bieber 2026, méthodologie déposée à l'INPI.
Outil pédagogique fourni à titre indicatif. Ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d'investissement, ni une promesse de performance. Les SCPI présentent des risques de perte en capital, de liquidité et de baisse des revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Document non contractuel.