SCPI vs foncières cotées (SIIC) : qui gagne vraiment sur 20 ans ?

C'est la comparaison que les courtiers SCPI évitent. Faisons-la honnêtement, avec des données sur 20 ans, et laissons les chiffres parler.

Les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC), appelées REIT à l'international, sont des foncières qui s'échangent en bourse. Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Covivio, Icade, Gecina en France — ces sociétés possèdent des milliards d'euros d'actifs immobiliers, versent des dividendes, et s'achètent et se vendent en quelques secondes sur Euronext.

Les chiffres bruts (2003-2024)

Sur 20 ans, 100 000 € investis dans un panier de SIIC valent environ 450 000 €. Les mêmes 100 000 € en SCPI valent environ 335 000 €. La SIIC gagne d'environ 115 000 €, soit +34%.

Ce résultat est difficile à nier. Et pourtant, les SCPI ont collecté près de 7 milliards d'euros en 2023 tandis que les SIIC peinent à attirer les épargnants. Pourquoi ? Parce que le chiffre brut cache des réalités que l'investisseur moyen ne peut pas ignorer.

Pourquoi les SIIC sont plus rentables sur le papier ?

• Pas de frais d'entrée à 10% qui pénalisent les premières années — un ETF SIIC coûte 0,1 à 0,3% par an
• Effet de levier interne : les SIIC s'endettent à des taux institutionnels inaccessibles aux particuliers
• Plus de flexibilité dans les arbitrages immobiliers — elles peuvent vendre en quelques semaines
• Économie d'échelle : Unibail gère 60 Md€ d'actifs vs 5-10 Md€ pour une grosse SCPI
• Réinvestissement des dividendes possible automatiquement via un ETF capitalisant

Pourquoi la comparaison est trompeuse

La performance des SIIC est calculée en bourse. Mais la bourse valorise les foncières avec une prime ou une décote par rapport à leur actif net réel (ANR). En 2008, cette décote a atteint -60% — les foncières valaient en bourse 40% de leur valeur d'actif réelle. L'investisseur qui a vendu à ce moment a subi une perte qui n'était pas justifiée par la valeur des immeubles.

La SCPI, elle, valorise ses parts sur la base de la valeur d'expertise de ses immeubles, actualisée annuellement. La volatilité affichée (~2%) n'est pas une vraie liquidité — c'est l'absence de cotation en temps réel. Ce n'est pas la même chose qu'une stabilité de valeur, mais c'est une protection psychologique réelle pour beaucoup d'investisseurs.

Alors pourquoi choisir une SCPI ?

1. Financement à crédit : les banques prêtent facilement pour acheter des SCPI, rarement pour des SIIC. L'effet de levier du crédit peut transformer un rendement de 5,5% en TRI de 8% sur fonds propres.
2. Revenu trimestriel prévisible : la distribution SCPI est lisible et régulière — idéale pour compléter une retraite ou financer un projet.
3. Psychologie de l'investisseur : ne pas voir son portefeuille varier de 40% en un an permet de tenir l'investissement sur 20 ans. C'est irrationnel en théorie, précieux en pratique.
4. Diversification simple : une seule SCPI expose à des dizaines d'immeubles, de locataires, de zones géographiques.
5. Fiscalité successorale : les SCPI entrent dans la base ISF/IFI pour leur valeur réelle, mais avec des abattements dans certains montages (assurance-vie, démembrement).

Et la combinaison des deux ?

Rien n'empêche de détenir les deux. Un portefeuille patrimonial équilibré peut inclure 70% de SCPI financées à crédit (pour l'effet de levier et le revenu régulier) et 30% d'ETF SIIC (pour la performance pure et la liquidité). Les deux actifs sont positivement corrélés à long terme — ils investissent dans l'immobilier — mais réagissent différemment aux chocs de court terme.

Notre rôle n'est pas de vous vendre des SCPI à tout prix. Si votre profil correspond mieux à un ETF foncier, nous vous le dirons lors du premier échange. La transparence est notre seul argument commercial.